Снос самовольной постройки в Сочи: Верховный суд подтвердил — три этажа вместо двух придётся снести

Вы купили участок с домом, сделали реконструкцию, увеличили площадь. Оформили документы, внесли изменения в ЕГРН. А потом приходит администрация и требует снести всё построенное. Знакомая ситуация? Для многих жителей Сочи — более чем. Верховный суд в определении от 26 мая 2026 года № 18-КГ26-56-К4 поставил точку в одном из таких споров.

Суть дела: два дома, один фундамент и три этажа

Вишнякова Татьяна Николаевна приобрела в декабре 2020 года два земельных участка в Сочи площадью по 600 кв. м каждый. На каждом стоял жилой дом: один — 211,4 кв. м, другой — 206,4 кв. м.

Предыдущему собственнику Мусаевой А.Д. были выданы уведомления о соответствии планируемого строительства установленным параметрам. Затем Вишнякова провела реконструкцию.

В мае 2021 года проверка выявила: на участках возводится двухэтажный объект незавершённого строительства, расположенный на едином фундаменте одновременно на двух участках, без соблюдения отступов от границ.

В августе 2021 года на основании уведомлений об окончании строительства в ЕГРН внесены изменения: два самостоятельных жилых дома стали трёхэтажными с площадью 359,4 и 359,2 кв. м. Администрация Сочи обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Что решили суды: три инстанции — снос

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края, решение от 13 сентября 2024 года — иск удовлетворён частично. Суд признал трёхэтажный объект самовольной постройкой, обязал Вишнякову снести его за свой счёт. В случае неисполнения в двухмесячный срок — судебная неустойка 500 рублей в день.

Краснодарский краевой суд, апелляционное определение от 17 июля 2025 года — оставил решение без изменения.

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, определение от 2 октября 2025 года — оставил всё без изменения.

Верховный суд РФ, определение от 26 мая 2026 года — оставил решения без изменения. Жалоба Вишняковой отклонена.

Правовая основа: признаки самовольной постройки

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной признаётся постройка при наличии хотя бы одного из признаков:

• возведение на участке, не предоставленном в установленном порядке;

• возведение на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта;

• возведение без необходимых согласований и разрешений;

• возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Верховный суд напомнил: перечень признаков исчерпывающий.

Реконструкция привела к созданию нового объекта. Суд указал: в результате реконструкции была изменена этажность зданий и их технико-экономическое назначение. Экспертиза установила: спорные объекты относятся к объектам блокированной застройки — строения расположены в одном ряду, имеют общую боковую стену без проёмов, три этажа.

«Суды, исследуя технические паспорта, акты проверки уполномоченных органов, а также заключения экспертов, сделали правильный вывод о возведении Вишняковой Т.Н. нового объекта блокированной застройки».

Разрешительной документации нет. Информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), вводе в эксплуатацию единого объекта капитального строительства на двух участках отсутствует. Новый объект не соответствует уведомлениям, выданным предыдущему собственнику, и не соответствует уведомлениям об окончании строительства, выданным самой Вишняковой.

Нарушение отступов от границ. Акт проверки от 27 мая 2021 года зафиксировал: объект возводится без соблюдения отступов от границ участков. Это нарушение градостроительных норм и правил.

Суд проверяет законность, а не целесообразность. Верховный суд подчеркнул: суды первой, апелляционной и кассационной инстанций правильно применили нормы материального права. Доводы заявительницы о возможности привести объект в соответствие с параметрами не подтверждены доказательствами.

Пошаговая инструкция: что делать, чтобы не попасть в такую ситуацию

Шаг 1. Проверьте разрешительную документацию.
Убедитесь, что у вас есть все необходимые уведомления и разрешения.

Шаг 2. Соблюдайте параметры.
Не превышайте этажность, площадь, отступы от границ.

Шаг 3. Не объединяйте объекты.
Если у вас два участка — не возводите единый объект на общем фундаменте.

Шаг 4. Фиксируйте соответствие.
Сохраняйте все документы, подтверждающие соответствие объекта параметрам.

Шаг 5. При получении иска — не игнорируйте.
Наймите юриста, специализирующегося на строительных спорах.

Шаг 6. Попробуйте привести объект в соответствие.
Если возможно — устраните нарушения до суда.

Шаг 7. Следите за практикой Верховного суда.
Она меняется и влияет на исход дела.

Примеры из практики

Оптимистичный. Вы получили все разрешения, соблюли параметры. Проблем нет.

Реалистичный. Вы допустили нарушения, но можете привести объект в соответствие. Суд может предоставить время.

Пессимистичный. Вы возвели объект с нарушениями, привести в соответствие невозможно. Суд обязывает снести за ваш счёт.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли избежать сноса, если объект уже в ЕГРН?
Регистрация в ЕГРН не легализует самовольную постройку. Если есть признаки по статье 222 ГК РФ, суд может обязать снести.

Что считается реконструкцией, требующей разрешения?
Изменение этажности, площади, назначения объекта. В таких случаях нужно получать разрешительную документацию.

Чем опасен единый фундамент на двух участках?
Объект может быть признан единым, а не двумя домами. Это нарушение градостроительных норм.

Какие сроки для устранения нарушений?
Суд может установить срок. В деле Вишняковой — два месяца, с неустойкой 500 рублей в день.

Куда обращаться при споре?
К юристу по строительным спорам. Также можно обратиться в администрацию для урегулирования.

Заключение

Верховный суд подтвердил: реконструкция с изменением этажности, возведение единого объекта на двух участках без разрешительной документации и с нарушением отступов — основания для признания постройки самовольной и её сноса. Если вы планируете реконструкцию, соблюдайте нормы и получайте разрешения. При споре — не игнорируйте процесс и подключите юриста.